Mientras la Ciudad enfrenta una saturación vehicular sin precedentes y una oferta de cocheras en retroceso, los garajes comerciales emergen como un activo inmobiliario estratégico, rentable y cada vez más difícil de conseguir.
Por Javier E. Sanchez
Corredor Inmobiliario CUCICBA 9175 – Especialista en compra y venta de garajes comerciales en CABA
Buenos Aires: 1,6 millones de vehículos, 2.000 garajes
La Ciudad Autónoma de Buenos Aires enfrenta un fenómeno urbano complejo y cada vez más evidente: la relación entre autos y espacios disponibles para estacionar está completamente desbalanceada.
Según cifras oficiales de la DNRPA, al cierre de 2023 CABA tenía más de 1.616.000 vehículos registrados. Esa cifra equivale a una densidad de 6.629 autos por kilómetro cuadrado, una de las más altas del mundo. Y cada día, ingresan miles más desde el conurbano, complicando aún más la circulación.
En contraste, se estima que en toda la Ciudad existen apenas unos 2.000 garajes comerciales activos, y esa cantidad va en descenso. Se trata de un rubro históricamente asociado a estructuras simples, pero que hoy comienza a ser visto por muchos inversores como un activo estratégico, escaso y con alto potencial de valorización.
La lógica de la escasez: más autos, menos cocheras
Nadie construye nuevos garajes en CABA. De hecho, los existentes se demuelen cada año para dar paso a desarrollos residenciales o comerciales. Ya no es común ver edificios diseñados exclusivamente para cocheras. Por el contrario, muchos estacionamientos tradicionales se reconvierten, cierran o son absorbidos por otros usos.
Este fenómeno genera una ecuación clara:
la oferta disminuye estructuralmente, mientras que la demanda permanece alta o incluso crece.
Los autos siguen circulando, el parque automotor se renueva, y la necesidad de estacionamiento seguro, techado y accesible sigue siendo una necesidad básica en la ciudad.
Garajes comerciales: rentabilidad simple y activa
A diferencia de otros inmuebles tradicionales como viviendas o locales, los garajes tienen bajo mantenimiento, mínima rotación y costos operativos controlados. Además, se pueden operar bajo distintos esquemas:
- Por hora o estadía, con facturación intensiva.
- Por mes, con contratos fijos a residentes o empresas.
- Modelos híbridos (mix de ambos).
- Automatizados, sin personal fijo.
El modelo de negocio es versátil, simple y de baja exposición al riesgo cambiario, ya que se cobra en pesos, con posibilidad de actualización.
¿Por qué algunos lo llaman “el Bitcoin de ladrillo”?
Porque comparten varios principios fundamentales:
- Escasez: no se construyen nuevos garajes, ni se reponen los que cierran.
- Demanda permanente: Buenos Aires no reduce su parque automotor.
- Rentabilidad real: generan ingresos mensuales en un mercado estable.
- Barrera de entrada: requieren conocimiento operativo, capital y estructura.
- Valorización sostenida: cada cochera vale más, simplemente porque hay menos.
Así como Bitcoin representa un activo digital escaso y buscado por su oferta limitada, los garajes comerciales representan un activo urbano físico con dinámica similar: pocos, funcionales, necesarios… y cada vez más codiciados.
¿Cuánto cuesta invertir en un garaje comercial?
Los precios varían según ubicación, superficie y forma de explotación, pero como referencia:
Un garaje con 100 cocheras fijas puede costar entre USD 900.000 y USD 2.000.000. Zonas como Recoleta, Balvanera, Palermo, Villa Crespo o Once suelen tener valores más altos, pero también mayor rotación y demanda asegurada.
El futuro de los garajes
Aunque se habla mucho del avance de la movilidad sustentable o de los autos eléctricos, la necesidad de espacio para estacionar sigue siendo clave. Incluso en escenarios donde cambie la matriz energética, los vehículos seguirán necesitando lugares seguros donde guardarse.
Además, muchos garajes están comenzando a incorporar servicios complementarios como carga eléctrica, guarda de motos y bicicletas o convenios logísticos con plataformas digitales.
Conclusión: un activo urbano cada vez más valorado
En una ciudad con altísima densidad vehicular y sin capacidad real de construir más cocheras, los garajes comerciales se consolidan como un activo tangible, escaso, rentable y estratégico. Para quienes buscan una inversión inmobiliaria simple, con flujo constante y demanda garantizada, los garajes representan una alternativa cada vez más seria.
Ya no se trata solo de “un lugar donde dejar el auto”, sino de una pieza de infraestructura crítica para la ciudad. Un bien que, al igual que Bitcoin, vale por su escasez y utilidad.
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Eduardo Sánchez Consultores Inmobiliarios
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