En Buenos Aires hay una contradicción que casi nadie discute, pero pocos analizan en serio.
Cada año hay más autos.
Y cada año hay menos lugares para guardarlos.
No es una percepción.
Es un dato estructural.
Mientras la Ciudad Autónoma de Buenos Aires sigue concentrando actividad económica, médica, educativa y administrativa, la oferta de garajes comerciales no solo no crece: se reduce. Y eso está generando un tipo de activo inmobiliario muy particular. Escaso. Necesario. Difícil de reemplazar.
Por eso, cada vez más inversores empiezan a describir a los garajes comerciales en CABA como una especie de “Bitcoin de ladrillo”.
No por especulación financiera.
Sino por una lógica mucho más simple.
Escasez real + demanda constante.
Buenos Aires: muchos autos, pocos garajes
Según datos oficiales de la DNRPA, en CABA circulan más de 1,6 millones de vehículos registrados, a los que se suman diariamente miles de autos que ingresan desde el conurbano. La densidad vehicular es una de las más altas de la región.
Ahora miremos el otro lado de la ecuación.
En toda la ciudad existen aproximadamente 2.000 garajes comerciales activos, y el número viene cayendo año tras año. Muchos se demuelen para dar lugar a edificios residenciales. Otros se reconvierten. Casi ninguno nuevo se construye exclusivamente para estacionamiento.
Esto no es coyuntural.
Es estructural.
La normativa urbana, el valor del suelo y la lógica del desarrollo inmobiliario hacen que nadie diseñe hoy un garaje comercial nuevo como activo principal. Lo que existe, existe. Y cada cierre achica aún más la oferta.
La lógica de la escasez urbana
A diferencia de otros inmuebles, los garajes comerciales no se pueden “reponer”.
No hay nuevos desarrollos que compensen los cierres.
No hay sustitutos reales.
Y la necesidad de estacionar no desaparece.
Eso genera una dinámica muy particular:
el valor no se sostiene por moda ni por narrativa, sino por infraestructura crítica.
Un garaje comercial no es solo un lugar donde dejar el auto.
Es una pieza funcional de la ciudad.
Y cuando una ciudad necesita algo que no puede producir más, ese algo se vuelve estratégico.
Por qué algunos los comparan con Bitcoin (sin exagerar)
La comparación no es financiera.
No tiene que ver con volatilidad ni con retornos mágicos.
Tiene que ver con principios.
Garajes comerciales y Bitcoin comparten tres rasgos clave:
- Oferta limitada: no se pueden crear nuevos a voluntad.
- Demanda persistente: mientras existan autos, existe la necesidad.
- Valor por utilidad: no dependen de promesas, sino de uso real.
La diferencia es obvia:
uno es digital y especulativo; el otro es físico y operativo.
Por eso, hablar de “Bitcoin de ladrillo” no es marketing.
Es una metáfora urbana.
Ingresos reales, no promesas
Otro punto que suele pasarse por alto es cómo se genera el ingreso.
Un garaje comercial no vive de un solo contrato.
Vive del movimiento.
Una misma cochera puede generar ingresos varias veces en un mismo día.
Mensuales.
Horas.
Estadías.
Ese uso intensivo del espacio explica por qué, incluso en contextos económicos inestables, muchos garajes mantienen niveles de ocupación elevados. No porque el operador sea excepcional, sino porque la escasez hace el trabajo de fondo.
Desde la óptica de la venta de garajes y playas de estacionamiento, esto es clave: el valor no se apoya solo en el inmueble, sino en su capacidad de generar ingresos sostenidos en el tiempo.
¿Cuánto cuesta un garaje comercial en CABA?
No hay un número único.
Depende del entorno inmediato, la capacidad, el tipo de explotación y la escala operativa. Pero, como referencia de mercado:
- Garajes comerciales chicos: desde USD 700.000
- Garajes medianos (80–120 cocheras): entre USD 1.000.000 y USD 2.000.000
- Garajes grandes en zonas de alta demanda: pueden superar los USD 5.000.000
No se compran por capricho.
Se compran con datos.
Por eso, en una inmobiliaria de garajes, el análisis siempre parte del ingreso real, los costos fijos y la continuidad operativa, no de expectativas.
El futuro no elimina la necesidad de garajes
Cada tanto aparece el argumento de la movilidad sustentable.
Menos autos.
Más transporte público.
Autos eléctricos.
Cambios culturales.
Todo eso puede modificar cómo se usan los garajes.
Pero no elimina la necesidad de estacionar.
Los autos eléctricos también se guardan.
Las motos crecen.
Las bicicletas necesitan espacio.
La logística urbana demanda puntos de guarda.
Muchos garajes ya están incorporando servicios complementarios sin alterar su estructura básica. El activo se adapta. La necesidad permanece.
Por qué esto importa al invertir o vender
Porque no todos los activos inmobiliarios envejecen igual.
Algunos dependen del ciclo económico.
Otros, del crédito.
Otros, de modas.
Los garajes comerciales dependen de una ecuación urbana difícil de revertir:
más autos que espacio.
Desde la compra de garajes hasta la tasación de garajes, entender esta lógica evita errores comunes. No todo garaje es bueno. Pero los bien ubicados, con escala suficiente y operación en regla, juegan en una liga distinta.
En síntesis
Los garajes comerciales en CABA no son una rareza.
Son un reflejo de cómo funciona la ciudad.
Escasos.
Necesarios.
Difíciles de reemplazar.
No son una promesa financiera.
Son infraestructura urbana con ingresos reales.
Por eso, cada vez más inversores los miran con otros ojos.
No como una cochera grande.
Sino como lo que realmente son: un activo inmobiliario operativo, escaso y estratégico en una ciudad que ya no tiene dónde estacionar.
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Eduardo Sánchez Consultores Inmobiliarios
Especialistas en compra y venta de garajes en CABA desde 1976.
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